Immobilienmarkt: Babyboomer verkaufen - Preise bröckeln
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase des Umbruchs. Während Verkäufer über Jahre hinweg von stetig steigenden Bewertungen profitierten, mehren sich derzeit die Anzeichen für eine Korrektur.
Bröckelnde Preise und eine wachsende Zurückhaltung potenzieller Käufer markieren eine Wende am Markt. Insbesondere die Unsicherheit über künftige Sanierungspflichten sowie der Beginn einer massiven Verkaufswelle durch die Babyboomer-Generation belasten die Preisstabilität.
Demografischer Wandel und Sanierungsstau
Ein wesentlicher Faktor für das steigende Angebot ist die demografische Entwicklung. Die Generation der Babyboomer besitzt Schätzungen von Jacasa zufolge aktuell etwa ein Drittel des gesamten deutschen Wohneigentums. Es wird erwartet, dass die Übergabephase dieser Immobilien einen Zeitraum von 15 bis 25 Jahren umfassen wird, wobei bis zum Jahr 2050 Millionen von Immobilienwechseln bevorstehen.
In einigen Regionen ist die Konzentration des Eigentums in den Händen dieser Altersgruppe besonders hoch: In der Uckermark liegt der Anteil bei 48 %, gefolgt vom Ennepe-Ruhr-Kreis mit 45 % sowie Meißen mit 44 %. Auch in Recklinghausen und Saalfeld-Rudolstadt befinden sich jeweils 43 % der Immobilien im Besitz der Babyboomer.
Diese Objekte kommen nun verstärkt auf den Markt, treffen jedoch auf eine kritische Käuferschaft. Ein wesentlicher Hinderungsgrund für Abschlüsse sind die zu erwartenden Sanierungskosten, die sich häufig in einem Rahmen von 150.000 bis 200.000 Euro bewegen.
Um den Erwerb älterer Bestandsimmobilien attraktiver zu gestalten, wurde das KfW-Programm „Jung kauft alt“ initiiert, dennoch bleibt die Finanzierung der energetischen Ertüchtigung für viele Interessenten eine Hürde.
Krisenstimmung bei Immobilienfonds und Projektentwicklern
Auch im Bereich der institutionellen Immobilieninvestments ist die Stimmung angespannt. Anleger zweifeln zunehmend an der Werthaltigkeit offener Immobilienfonds. Die Deutsche-Bank-Tochter DWS sieht sich bei ihren Fonds Grundbesitz Global, Europa und Fokus Deutschland mit Abschlägen von bis zu 27 % auf den Nettoinventarwert (NAV) konfrontiert.
Das Fondsvermögen der betroffenen Produkte beläuft sich auf über 8,2 Mrd. €. Branchenweit wurden in den letzten drei Jahren Abflüsse in Höhe von 14 Mrd. € verzeichnet. Bei Fonds von Swiss Life wurden sogar Abschläge von 33 % registriert. Finanzexperten raten Anlegern in dieser Situation entweder zu einem Verkauf über die Börse oder zum langfristigen Halten der Anteile.
Zusätzlichen Druck erfährt die Branche durch Insolvenzen prominenter Marktteilnehmer. So hat die PANDION AG Anfang August 2026 einen Antrag auf Insolvenz in Eigenverwaltung gestellt.
Von diesem Verfahren ist unter anderem die Anleihe mit der WKN A289YC betroffen, nachdem Zinszahlungen ausgefallen sind. Für Anleger besteht das Risiko eines Kapitalverlusts; insbesondere Käufe aus den Jahren 2025 und 2026 gelten hierbei als relevant für die Prüfung von Forderungsanmeldungen.
Regionale Unterschiede und Preisdiskrepanzen
Trotz der allgemeinen Abkühlung zeigen sich deutliche regionale Differenzen. Im ersten Quartal 2026 lag der Anteil der Privatverkäufe am Gesamtmarkt bei 21,1 %, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 22,4 % bedeutet. Spitzenreiter bei privaten Verkäufen war Bremen mit 25,8 %, während Brandenburg mit 13,1 % das Schlusslicht bildete.
Eine Studie von Immowelt aus dem November 2025 verdeutlichte zudem eine Diskrepanz in der Preiserwartung: Privatverkäufer setzten den Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Schnitt um 9,1 % höher an als Makler, was in der aktuellen Marktphase die Verkaufsdauer verlängern dürfte.
Neben der Lage beeinflussen zunehmend klimatische Faktoren den Immobilienwert. Die energetische Situation eines Gebäudes gewinnt an Bedeutung, während Hitzewellen dazu führen, dass Wohnungen in unteren Stockwerken an Attraktivität gewinnen. Wie angespannt die Lage für Mieter und Käufer bleibt, zeigt beispielhaft eine Analyse für den Wetteraukreis.
Dort werden bis zum Jahr 2040 etwa 10.610 zusätzliche Wohneinheiten benötigt. Seit 2015 sind die Kaufpreise für Häuser in der Region bereits um 76 % gestiegen, was dazu führt, dass 55 % der Einpersonenhaushalte mehr als ein Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden müssen.
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